საქართველოს საბანკო სისტემაში ყველაზე გავრცელებული სასესხო პროდუქტი იპოთეკური კრედიტია. ეს არის სესხი კონკრეტული მიზნობრიობით და უზრუნველყოფილი შესაბამისი ქონებით. პირობები ინდივიდუალურია და დამოკიდებულია მომხმარებლის შემოსავალზე, მსესხებლის საკრედიტო ისტორიაზე, შესაძენი ქონების ღირებულებაზე.
იპოთეკური სესხის აღება შესაძლებელია როგორც ეროვნულ, ისე უცხოურ ვალუტაში, საპროცენტო განაკვეთი დაახლოებით 8 პროცენტიდან იწყება, სესხის დაფარვის მაქსიმალური ვადა 180 თვე, ანუ 15 წელია. სასესხო ვალდებულების შეუსრულებლობის შემთხვევაში ბანკს უზრუნველყოფაში არსებული ქონების რეალიზაციის უფლება აქვს.
ნიშანდობლივია, რომ მოძრავი თუ უძრავი ქონების, მათ შორის ერთადერთი საცხოვრისის დაკარგვის რეალური საფრთხისა და კიდევ სხვა რისკების მიუხედავად, კომერციული ბანკების მიერ გაცემული იპოთეკური სესხების მოცულობა ყოველწლიურად იზრდება.
ეროვნული ბანკის 2018 წლის იანვრის მონაცემებით, ეროვნული ვალუტით გაცემული უძრავი ქონებით უზრუნველყოფილი სესხების მოცულობა 3 351 036 000 ლარია, რაც 72 პროცენტით აღემატება გასული წლის ანალოგიური პერიოდის მაჩვენებელს. უძრავი ქონებით უზრუნველყოფილ სესხებში დომინირებს გრძელვადიანი სესხები, კერძოდ, საანგარიშო პერიოდში 12 თვით ან უფრო მეტი ხნით გაცემული სესხების რაოდენობა 3 012 257 000 ლარია და წინა წლის ამავე პერიოდთან შედარებით 80 პროცენტით მეტია.
უმნიშვნელოდ, სულ 3 პროცენტით იკლო და 8 672 945 000 ლარი შეადგინა უძრავი ქონებით უზრუნველყოფილი უცხოური ვალუტით გაცემული სესხების მოცულობამ. დიდი წილი ამ შემთხვევაშიც გრძელვადიან სესხებზე მოდის. უცხოური ვალუტით 12 თვით და მეტი ვადით გაიცა 8 194 830 000 ლარის ოდენობის კრედიტი, რაც 2 პროცენტით ნაკლებია წინა წლის ანალოგიურ პერიოდთან შედარებით.
მკითხველის ყურადღებას იმ გარემოებაზე გავამახვილებ, რომ ეროვნული ბანკის ანგარიშში კომერციული ბანკების მიერ უცხოურ ვალუტაში გაცემული კრედიტების მოცულობაც ლარშია წარმოდგენილი. ნუ გავიკვირვებთ – წესია ასეთი. იპოთეკური სესხები საბანკო სექტორში 9-13 პროცენტის ფარგლებში მერყეობს, თუ ამ მაჩვენებელს შევადარებთ ევროპის ქვეყნების საბანკო სექტორში იპოთეკურ სესხებზე არსებულ განაკვეთებს, სადაც მაქსიმუმ 3 პროცენტია, მარტივად დავასკვნით, რომ ჩვენში ეს საბანკო პროდუქტი ძალიან ძვირია და მსესხებელს მძიმე წნეხად აწვება. აქვე ისიც უნდა გავითვალისწინოთ, რომ საშუალოდ ევროკავშირში მთლიანი შიდა პროდუქტი ერთ სულ მოსახლეზე 36 700 აშშ დოლარს აღწევს, ხოლო ჩვენთან ეს მაჩვენებელი ერთ სულ მოსახლეზე მხოლოდ 3 800 დოლარია. ამას ემატება სავალუტო რისკით გამოწვეული ზარალი, როცა ლარი მკვეთრად გაუფასურდა დოლარის მიმართ…
ერთი სიტყვით, არახალია, რომ კრედიტორებისთვის უმეტეს შემთხვევაში რთულია სესხის გადახდა. პრობლემა არის არა მხოლოდ გრძელვადიან, ხანმოკლე პერიოდშიც მსესხებელთა არასტაბილური შემოსავლები, მაღალი საპროცენტო განაკვეთი, საზოგადოებაში ფინანსური განათლების დაბალი დონე და სხვ. სფეროს სპეციალისტები აცხადებენ, რომ კომერციული ბანკები მაქსიმალური სიზუსტით ახერხებენ რისკების იდენტიფიცირებას. კრედიტორთა შემოსავლების 10-15 წლის პერიოდზე გათვლა შეუძლებელია, ამიტომაც ზერელედ ფასდება, თუმცა ბანკი გაცემული თანხის დაბრუნების მიზნით იპოთეკით ტვირთავს კრედიტორის უძრავ ქონებას და თუ მსესხებელი „გაიჭედება“, ბანკი ადვილად შეძლებს თანხის „ამოღებას“. იშვიათი გამონაკლისის გარდა ე.წ. პრობლემური სესხის გამო ზარალდება ხოლმე მხოლოდ მსესხებელი, ხოლო რეალურად იპოთეკური სესხის გაცემით ბანკები წაუგებელ თამაშში შედიან.
ეკონომისტი შოთა გულბანი: „რატომ ჩნდება პრობლემა სესხის მომსახურებისას? ეს ისევ და ისევ ცხოვრების დაბალ დონეს უკავშირდება. წარმოიდგინეთ, ქვეყანაში საშუალო ხელფასი 940 ლარია, ხოლო იპოთეკური სესხი რომ მიიღო, ყოველთვიურად, სულ მინიმუმ, 1000 ლარის გადახდა გიწევს. ადამიანს სხვა ხარჯებიც აქვს! თან გავითვალისწინოთ, რომ ეს 940 ლარი გასაშუალოებული მაჩვენებელია და არ ნიშნავს იმას, რომ მოსახლეობის უმეტეს ნაწილს ამ მოცულობის ხელფასი აქვს. ეს რიცხვი გაზრდილია საფინანსო სექტორში არსებული მაღალი ხელფასების წყალობით… სერიოზული პრობლემაა საზოგადოების ფინანსური განათლების დონეც. მსესხებლებისა და საფინანსო ორგანიზაციების ურთიერთობა ხელშეკრულებით არის დარეგულირებული. ბოლო პერიოდში ჩატარებული კვლევებით ირკვევა, რომ მსესხებელთა უდიდესი ნაწილი არც კი ეცნობა საკრედიტო ხელშეკრულების პირობებს. ორი წლის წინ ჩატარებული კვლევისას აღმოჩნდა, რომ რესპონდენტთა 80 პროცენტს არც კი უცდია ბანკთან დიალოგის გზით ხელშეკრულების რომელიმე პუნქტის შეცვლა. არადა მსესხებელს თუ ხელშეკრულებაში რომელიმე პუნქტი არ მოსწონს, მას სრული უფლება აქვს მოითხოვოს მისი ცვლილება… მეორე საკითხია, რომ ბანკი არაფერს არ შეგიცვლის და მსესხებელს მოუწევს დათანხმდეს ბანკის პირობებს, რადგან ალტერნატივა არ არსებობს…“
სპეციალისტთა ნაწილი ღიად მიანიშნებს, რომ ბანკს მსესხებელთა შემოსავლები დიდად არც აინტერესებს, მას უკვე ხელში აქვს ჩაგდებული უძრავი ქონება…
ეკონომისტი ვახტანგ ხომიზურაშვილი: „ბანკი, პირველ რიგში, უყურებს მოთხოვნილი სესხის მოცულობას და შემდეგ აფასებს იმ ქონებას, რაც იპოთეკაში ჩაიდება. ბანკისთვის მთავარია უძრავი ქონების სარეალიზაციო ფასი, ამიტომ მას საერთოდ არ აინტერესებს ფიზიკური პირის შემოსავლები. უძრავი ქონების შეფასების კრიტერიუმები ბანკებს სხვადასხვანაირი აქვთ, ბანკი ყოველთვის შეფასებას აკეთებს უფრო ნაკლები თანხით, ვიდრე საბაზრო ღირებულებაა. კომერციული ბანკი საბაზრო ღირებულების 30 პროცენტით თუ შეაფასებს უძრავ ქონებას, აქედან გამომდინარე ბანკის სასესხო რისკები აბსოლუტურად დაფარული და უზრუნველყოფილია. ანუ მას ნაკლებად აინტერესებს კლიენტის შემოსავლის წყარო…“
ამასობაში კი ცნობილი ხდება, რომ მალე პარლამენტში იპოთეკით დატვირთულ ქონებასთან დაკავშირებით ახალ საკანონმდებლო ინიციატივაზე იმსჯელებენ. კანონპროექტით შემოდის ახალი ცნება „ბოლო საცხოვრისი“, ანუ უძრავი ნივთი, რომელიც წარმოადგენს მოვალისა და მისი ოჯახის წევრზე საჯარო რეესტრში რეგისტრირებულ ერთადერთ უძრავ ქონებას. და იმ შემთხვევაში, თუ ფიზიკურ პირს ერთადერთი სახლი აქვს იპოთეკით დატვირთული, ბანკი ან მევახშე ამ ქონებას სამი წლის განმავლობაში ვერ გაყიდის. საკანონმდებლო ინიციატივა „პატრიოტთა ალიანსს“ ეკუთვნის. ფრაქციაში განმარტეს, რომ კანონპროექტის თანახმად, სამოქალაქო კოდექსის 625-ე მუხლში, რომელიც საპროცენტო განაკვეთებს არეგულირებს, ორი ცვლილება შედის. პირველი — თუ პირს გადახდილი აქვს ჯარიმა, პროცენტი და ა.შ. რაც მთლიანად ძირი თანხის ორმაგი ოდენობაა, ვალდებულება გადახდილად ჩაეთვლება. მეორე ცვლილების თანახმად კი, სესხზე დასაბრუნებელი თანხა ძირი თანხის ერთმაგ ოდენობას არ უნდა აღემატებოდეს. ანუ ბანკები, მიკროსაფინანსო ორგანიზაციები თუ კერძო მევახშეები, 1000 ლარიან კრედიტზე 2000 ლარზე მეტს ვერ მოითხოვენ. მოქმედი კანონმდებლობით კი იპოთეკურ სესხებზე ე.წ. „კრიშა“ საშუალოდ, 2.4-2.5 კოეფიციენტის ფარგლებში მერყეობს…
რა გადაწყვეტილებას მიიღებენ დეპუტატები, დრო გვიჩვენებს. მანამდე კი არის ისე, როგორც არის, ანუ უბრალოდ უნდა ვიყოთ ფრთხილად!
