2003 წლის ნოემბერში ვინმეს რომ ეთქვა, საქართველოში მალე ნამდვილი სამშენებლო ბუმი დაიწყებაო, ამ ადამიანს ან არანორმალურად ჩათვლიდნენ, ან იფიქრებდნენ, რომ ის უხეიროდ ხუმრობდა. იმ დროის საქართველოში თავად სიტყვა "მშენებლობაც" კი სევდიან, ნოსტალგიურ ღიმილს იწვევდა. მაგრამ მოხდა ის, რაც მოხდა, თანაც ისე მოულოდნელად, თითქოს ვიღაცამ ჯადოსნური ჯოხი აიქნია.
„ვარდების რევოლუციიდან“ ორი კვირის შემდეგ თბილისის ცენტრალურ უბნებში ბინები ორჯერ გაძვირდა, შემდეგ ფასების ზრდა კვლავაც გაგრძელდა, თუმცა არა ასეთი სასწაულებრივი ტემპებით. ამ პარადოქსის ახსნას არ დავიწყებ. უბრალოდ ვიტყვი, რომ ამ ნახტომის ერთ-ერთი ვერსია არის ის, რომ შევარდნაძის დროინდელმა ჩინოვნიკებმა, კონფისკაციისა და დაგროვილი ქონების დაკარგვის შიშით, ფულის დაბანდება უძრავ ქონებაში დაიწყეს, რომელსაც მესამე პირებზე აფორმებდნენ. შესაძლოა, ეს გახდა პირველი ბიძგი, რომელმაც უძრავი ქონების ბაზარზე სიტუაცია ადგილიდან დაძრა.
რა თქმა უნდა, ყოფილი ჩინოვნიკების „ყულაბებიდან“ ამოღებული ფული ასეთ ხანგრძლივ და მდგრად ზრდას ვერ ახსნის, მაგრამ აქ დომინოს ეფექტთან გვაქვს საქმე: გადაიკვეთა ფულის მქონეთა ინტერესი, დაეხარჯა იგი და საერთო ოპტიმიზმი, რომელიც რევოლუციის შემდეგ მოედო მთელ საზოგადოებას. მშენებლობა ხანგრძლივი ინვესტიციაა და ის საქართველოში მომგებიანი გახდა.
2004-2008 წლებში საქართველოს სამშენებლო სექტორი ხუთჯერ გაიზარდა. სამშენებლო ბაზრისა და, შესაბამისად, უძრავი ქონების ბაზრის განვითარების დინამიკა რამდენიმე ეტაპად შეგვიძლია დავყოთ.
პირველ ეტაპს (2004-2005) პირობითად კონსერვატიული ვუწოდოთ. ამ ეტაპზე ბაზარზე მხოლოდ პროფესიონალი მოთამაშეები იყვნენ. ამ დროს ბანკები ძალიან ფრთხილად გასცემდნენ კრედიტებს როგორც თავად სამშენებლო კომპანიებზე, ისე იპოთეკურ კრედიტებს მომხმარებლებზე. ბიზნესი სიფრთხილეს იჩენდა, მაგრამ როგორც კი ცხადი გახდა, რომ ხელისუფლება ინფრასტრუქტურულ პროექტებს სერიოზულად მოეკიდა, რაღაცის აშენების მსურველთა რაოდენობა მკვეთრად გაიზარდა.
აქ იწყება მეორე ეტაპი: დედაქალაქს ნამდვილი სამშენებლო ბუმი მოედო, რომელიც სხვა რეგიონებს, ბათუმის გარდა, არანაირად არ შეხებია.
მთავარი პრობლემა აქ ის იყო, რომ მუნიციპალური ხელისუფლება მოვლენათა ასეთი განვითარებისათვის მზად არ აღმოჩნდა. დედაქალაქის ახალგაზრდა და ამბიციური მთავარი არქიტექტორის სივრცული მოწყობისა და რეგულაციების პროექტი დარჩა ხმად მღაღადებლისა უდაბნოსა შინა. ძველი, გამოცდილი არქიტექტორები, რომლებიც მანამდე წლების განმავლობაში უმუშევრად იყვნენ დარჩენილები, ბუზღუნებდნენ, შფოთავდნენ, მეგობართა წრეებში ჩიოდნენ, რომ ასე არ შეიძლებოდა, მაგრამ, ამის მიუხედავად, წერტილოვანი განაშენიანების პროექტებს იწყებდნენ.
არქიტექტორების გაკიცხვა იმის გამო, რომ მათ, როგორც იქნა, ფულის შოვნა დაიწყეს, ნამდვილად არ ღირს.
პრობლემა ის იყო, რომ ფაქტობრივად მოქმედებდა ქალაქმშენებლობის საბჭოთა ნორმები, სადაც ცალკეული სახლების მშენებლობის პარამეტრები მაინცდამაინც გაწერილი არ იყო, რადგან უსიტყვოდაც იგულისხმებოდა, რომ ყველა ცალკეული სახლი გენერალური გეგმის მიხედვით უნდა აშენებულიყო, რომელიც მომიჯნავე სამინისტროებსა და უწყებებში იყო დამტკიცებული. არაფერს ვამბობთ მუნიციპალურ დონეზე.
2000-იანების დასაწყისში ქართული ქალაქების განვითარების არანაირი გეგმა, რა თქმა უნდა, არ არსებობდა. შედეგად, დედაქალაქში მივიღეთ იშვიათი სიმახინჯის "ახალი განაშენიანების" უბნები — მიზნობრივი ზონების გარეშე, ფანჯრებიდან მეზობლის აივნის ხედით.
თანაც, უამრავი დღევანდელი პრობლემა, კერძოდ, დედაქალაქში სატრანსპორტო საცობებისა, სწორედ წერტილოვანი განაშენიანების პრაქტიკამ გამოიწვია, რომელიც იმ დროს დაიწყო და, სამწუხაროდ, ახლაც გრძელდება.
რა თქმა უნდა, ამ ავადსახსენებელი საცობების მთავარ მიზეზს ერთ სულ მოსახლეზე ავტომობილების რაოდენობის ზრდა წარმოადგენს, მაგრამ დამეთანხმებით, შესაბამისი საგზაო ინფრასტრუქტურის გარეშე მრავალსართულიანი მონსტრების მშენებლობა გზებზე არსებულ ვითარებაზე აუცილებლად აისახებოდა.
პრობლემები გაცილებით მეტი იქნებოდა, რომ არა მასშტაბური ინფრასტრუქტურული პროექტები, რომლებიც მაშინდელმა ხელისუფლებამ განახორციელა. ასეთ ვანდალიზმს ვერ გაუძლებდა ვერც ელექტროქსელები, ვერც წყალმომარაგება და ვერც ტელეკომუნიკაციები. კიდევ კარგი, რომ ამ პროექტებში ყველაფერი ზედმეტად იყო გათვალისწინებული.
2006-2008 წლების ეტაპს შეგვიძლია ვუწოდოთ სპეკულაციური. მას ახასიათებს ბაზარზე საბანკო კაპიტალის აგრესიული შემოსვლა და ახალი მოთამაშეების გამოჩენა. ბანკებმა დაიწყეს აქტიური თანამშრომლობა დეველოპერებთან და მშენებლებთან და გასცემდნენ კრედიტებს პრაქტიკულად ნულოვან ციკლზე. ანუ, საკმარისი იყო ბანკისთვის გეჩვენებინა, რომ გაქვს მიწა, პროექტი და მშენებლობის ნებართვა, და ის საკრედიტო ხაზს დიდი სიამოვნებით გიხსნიდა. ხოლო გამოცდილი დეველოპერების შემთხვევაში პროექტისა და ნებართვის არსებობა არც კი იყო აუცილებელი.
კანონმდებლობა ბანკებს ბიზნესში მონაწილეობას უკრძალავდა. მაგრამ ამბობდნენ, რომ ეს აკრძალვა მრავალი ბანკის ტოპ-მენეჯერს პროექტებში მონაწილეობაში ხელს სულაც არ უშლიდა, იმიტომ რომ ისინი ამ პროექტებში მესამე პირების მეშვეობით ახერხებდნენ ჩართვას. ბუნებრივია, ასეთ პროექტებზე ბანკები კრედიტებს უპრობლემოდ გასცემდნენ. იმავდროულად ბანკებმა სამომხმარებლო იპოთეკური კრედიტების გაცემაც დაიწყეს.
ფინანსური კაპიტალისა და დეველოპმენტის შეზრდამ გამოიწვია ის, რომ უამრავი დეველოპერული და სამშენებლო კომპანია ფინანსურ პირამიდებად იქცა. ბაზარი ავითარებდა როგორც აჟიოტაჟურ მოთხოვნილებას, ისე სწრაფად მზარდ ფასებს. და აქ ბაზრის მონაწილეების დადანაშაულება რთულია. მსოფლიო ეკონომიკურ აღმავლობას განიცდიდა, ფასები ყველაფერზე იზრდებოდა, მათ შორის, სამშენებლო მასალებზეც, რომელთა უმრავლესობა, მაგალითად, არმატურა, ქვეყნის გარედან იყო შემოტანილი.
ამ მოვლენას დადებითი მომენტებიც ახასიათებდა: სამშენებლო მასალებზე მოთხოვნის მუდმივმა ზრდამ იმპულსი მისცა ადგილობრივი წარმოების განვითარებას. ზოგადად, ბაზარი "ხურდებოდა" და იმ ადამინებისთვის, რომლებსაც ესმოდათ, რა და რისთვის, დასასრული ცხადი იყო. ამისათვის საკმარისი იყო ისტორიის ცოდნა. ასეთი ადამიანები ძალიან ცოტანი იყვნენ, თანაც არავინ დაიჯერებდა, რომ ეს "სიცოცხლის დღესასწაული" როდესმე დასრულდებოდა.
ის კი დასრულდა. თანაც იმაზე გაცილებით ადრე, ვიდრე ყველაზე პესიმისტური პესიმისტები წარმოიდგენდნენ. გავრცელებული აზრის მიუხედავად, საქართველოს სამშენებლო სექტორის ეკონომიკური კრიზისი და მარცხი მოხდა არა ომის გამო და არა ომის შემდეგ, არამედ ომამდე ორი თვით ადრე. სწორედ 2008 წლის ივნისში საქართველოს ეროვნულმა ბანკმა ყველა კომერციულ ბანკს გადაუგზავნა მკაცრი მიწერილობა, რომლითაც სამშენებლო სექტორის დაფინანსების მყის შეწყვეტას ავალდებულებდა. რა თქმა უნდა, ეს მიწერილობა კეთილი ნებითა და კარგი ცხოვრებიდან გამომდინარე არ იყო დაგზავნილი. საქმე ისაა, რომ საქართველოს ეროვნულმა ბანკმა ასეთი დაჟინებული რეკომენდაცია თავადაც საერთაშორისო ფინანსური ინსტიტუტებისგან მიიღო, რომლებთან კამათი სულაც არ სურდა; კომერციულ ბანკებს კი საქართველოს ეროვნულ ბანკთან დავა არ აძლევდა ხელს.
რა თქმა უნდა, საერთაშორისო ფინანსური ორგანიზაციების რეკომენდაციები ცარიელ ადგილზე არ გაჩენილა. მსოფლიო ფინანსური კრიზისს, რომელიც აშშ-ში დაიწყო იპოთეკური ვალდებულებების მოშლით, უკვე ევროპაში ჩაეღწია და აზიაშიც მძვინვარებდა. ცხადი იყო, რომ ის არც საქართველოს ასცდებოდა. თუმცა იმ კომპანიებისთვის, რომლებიც დეველოპერულ პროექტებს 2008 წლის ზაფხულში ახორციელებდნენ, საკრედიტო ხაზების გაყინვის იდეა, რბილად რომ ვთქვათ, საკამათო იყო. რადგან მაშინ მშენებლობისა და დეველოპმენტის სექტორში ქვეყანაში დასაქმებულთა საერთო რაოდენობის 30%-ზე მეტი იყო დაკავებული. ეს სექტორი ეკონომიკის ლოკომოტივი გახლდათ, მაგრამ მოხდა ის, რაც მოხდა.
რას ნიშნავდა საკრედიტო ხაზების გაყინვა მასშტაბური პროექტებისათვის, ისედაც გასაგებია. გარკვეული დროის განმავლობაში თითო პროექტისთვის დაარსებული კომპანიები შიდა რესურსების ხარჯზე ინარჩუნებდნენ მდგომარეობას, მაგრამ კრიზისის გარდუვალობა უკვე ნათელი ხდებოდა. შემდეგ კი იყო ომი.
ომისშემდგომ და ეკონომიკური კრიზისის პირველ თვეებში, ზოგადად განვითარებისა თუ სამშენებლო სექტორის განვითარების ტემპების დაბრუნებაზე საუბარიც ზედმეტი იყო. თუმცა რეალურად კრიზისიდან გამოსვლას ერთ წელზე ოდნავ მეტი დასჭირდა. ამას ხელი დიდწილად შეუწყო სოლიდურმა ფინანსურმა დახმარებამ, რომელიც საქართველომ მიიღო. გარდა ამისა, სახელმწიფომ მუნიციპალური ხელისუფლების დონეზე სერიოზული ზომები გაატარა იმ დეველოპერული კომპანიების გადასარჩენად, რომელთა გადარჩენაც ჯერ კიდევ შეიძლებოდა. 2011 წლისათვის სამშენებლო სექტორი აღდგა, თუმცა ზრდის ტემპები გაცილებით დაბალი იყო, ვიდრე 2004-2008 წლების „ოქროს ხანაში“.
პროექტები, რომლებშიც დეველოპერები და ბანკები სახელმწიფოს გარანტიებით მონაწილეობდნენ, ორ მთავრ ქალაქში — თბილისსა და ბათუმში განხორციელდა. თუმცა, ყველას როდი გაუმართლა. განსაკუთრებით მტკივნეული გამოდგა საქართველოს ერთ-ერთი უმსხვილესი დეველოპერული კომპანია „ცენტრ პოინტის" კრახი. ათასობით ადამიანმა დაკარგა საცხოვრებელი და ფული, ხოლო კომპანიის დამფუძნებლები და მენეჯმენტი კი სასამართლოს წინაშე წარდგნენ. თუმცა ეს მხოლოდ ახალი ხელისუფლების პირობებში მოხდა.
თუ ზემოთ ნათქვამს შევაჯამებთ, აღმოვაჩენთ, რომ საქართველოს სამშენებლო ბაზრის მაშინდელ განვითარებაში, ყველა მინუსისა და მარცხის მიუხედავად, დადებითი მომენტები მეტი იყო. ეკონომიკის ლოკომოტივი არა მხოლოდ დაიძრა, არამედ მთელი სისწრაფითაც გაქანდა — ოღონდ იძულებითი გაჩერებებით, რაც გარეფაქტორებით იყო გამოწვეული. დროთა განმავლობაში საქართველოს ეკონომიკის მთავარი სექტორის ადგილი ტურიზმმა დაიკავა, თუმცა, რომ არა წინანდელი სამშენებლო ბუმი, ეს ვერ მოხდებოდა.
რაც შეეხება სამშენებლო სექტორში დღეს არსებულ ვითარებას, ამ თემაზე ციკლის დასკვნით ნაწილში ვისაუბრებთ.
