ალექსანდრე გელოვანი
მიზეზები გასაგებია — ქვეყნისა და რეგიონის ეკონომიკის საერთო სიტუაცია, ეკონომიკური ზრდის ტემპების შემცირება, დოლართან მიმართებით ეროვნული ვალუტის კურსის ვარდნა, რამაც მოსახლეობის მსყიდველობითუნარიანობაზე იმოქმედა.
ამ ობიექტურ ფაქტორებთან სუბიექტური ფაქტორების დამატება შეგვიძლია. მაგალითად, მთავრობის მიერ ახალი რეგულაციების შემოღება, აქციზების და მოსაკრებლების გაზრდა, 2012 წლის შემდეგ ინფრასტრუქტურული პროექტების განვითარებისა და განხორციელების ტემპების მკვეთრი შემცირება. ყველა ამ ფაქტორმა, რა თქმა უნდა, როგორც მშენებლობის მოცულობაზე, ისე უძრავ ქონებაზე ფასების სერიოზული დაცემა განაპირობეს.
სტატისტიკის მშრალი ციფრები შემდეგზე მეტყველებენ. სამშენებლო სექტორში საქართველოს მოსახლეობის 10%-ია დასაქმებულთა. კიდევ 6% უძრავი ქონების ვაჭრობით არის დაკავებული. ამგვარად, უძრავი ქონების ბაზარზე, ვაჭრობის სფეროს შემდეგ, ყველაზე დიდი ჯგუფია დასაქმებული, თუმცა, სხვაობა საგრძნობია. ვაჭრობით დაკავებულია ქვეყნის მოსახლეობის თითქმის ნახევარი. მაგრამ ახლა საუბარი ამაზე არ არის. რატომ არის ასე მნიშვნელოვანი საქართველოსთვის უძრავი ქონების ბაზრის მდგომარეობა? ამას რამდენიმე ასპექტი განაპირობებს.
მშენებლობა როგორც პროგრესის მამოძრავებელი ძალა
დავიწყოთ იმით, რომ სწორედ უძრავი ქონების ბაზარი დაედო „ქართულ ეკონომიკურ სასწაულს“ საფუძვლად. შეგვიძლია ბევრი ვიკამათოთ იმაზე, შეიძლება თუ არა ამას „სასწაული“ ეწოდოს, მაგრამ მშპ-ს ორნიშნა ზრდა, განახლებული ინფრასტრუქტურა და ქვეყნის გაათმაგებული ბიუჯეტი — ეს ობიექტური რეალობაა.
მეზობელი თურქეთისგან განსხვავებით, სადაც „ეკონომიკური სასწაული“ მცირე და საშუალო საწარმოების განვითარებამ განაპირობა, საქართველოში ეკონომიკური ზრდის საფუძველი სწორედ რომ უძრავი ქონების სექტორის სწრაფი განვითარება გახდა. 2006-2008 წლებში მშენებლობის სფეროში მოსახლეობის 25% იყო დასაქმებული. თუ ამ ციფრს დავუმატებთ ადამიანებს, რომლებიც ბინების და კომერციული ფართების ყიდვა-გაყიდვა-გაქირავებით იყვნენ დაკავებული, უძრავი ქონების ბაზარზე დასაქმებულთა რიცხვი ვაჭრობის სფეროში დასაქმებული ადამიანების რიცხვს მცირედით ჩამოუვარდებოდა.
საქართველოში, ზოგადად, უყვართ მშენებლობა. ცნობილი ფაქტია, რომ საშუალო სტატისტიკური ქართველი, პირველი შესაძლებლობისთანავე იწყებს სახლის აშენებას ან რამდენიმე სართულის დაშენებას. საქართველოში ჯერ კიდევ საბჭოთა ხელისუფლების დროს სტუმრად მყოფთა გაკვირვებას იწვევდა ქართულ სოფლებში უზომოდ დიდი ორ-სამსართულიანი სახლები. აღსანიშნავია ისიც, რომ მეორე-მესამე სართულებზე არავინ ცხოვრობდა, ეს ოთახები სტუმრებისთვის იყო განკუთვნილი.
ეს ფენომენი მარტივად აიხსნებოდა. 60-80-იანი წლებში ქართველი გლეხები საკმაოდ სოლიდურ შემოსავალს იღებდნენ, რადგან სოფლის მეურნეობის სფეროში არაფორმალურად საბაზრო ურთიერთობები არსებობდა და უცხოური პროდუქციისთვის საბჭოთა კავშირის ბაზარი დახურული იყო. რადგან ინვესტიციების საშუალებები შეზღუდული იყო, ადამიანები ფულს უძრავ ქონებაში აბანდებდა. ამას კი თავისი ნეგატიური შედეგებიც ჰქონდა.
საქართველოში ურბანიზაციის პროცესი ნელა მიმდინარეობდა და საბჭოთა კავშირის დაშლის მომენტისთვის საქართველოს მოსახლეობის უმრავლესობა სოფლად ცხოვრობდა.
ჩვენ ვაშენეთ —ვაშენეთ
ვერ ვიტყვით, რომ ურბანიზაციის პროცესი საერთოდ არ მიმდინარეობდა. 1959-1989 წლების პერიოდში თბილისის მოსახლეობა 700000-დან 1,2 მილიონამდე გაიზარდა. აშენდა ახალი გარეუბნები — გლდანი, ვარკეთილი და საბურთალოზე, დიდუბეში, ვაკეში მრავალსართულიანი კორპუსები აშენდა. მაშინ განხორციელდა ქალაქის ძველი ნაწილის რეაბილიტაციის პირველი პროექტი.
იმდროინდელმა პარტიულმა ხელმძღვანელობამ, ახალგაზრდა ედუარდ შევარდნაძის თაოსნობით, დღესასწაული „თბილისობა“ დააწესა. მაშინ, 1979 წელს, ეს საკმაოდ ინოვაციური იყო. დღესასწაულისთვის თბილისის ისტორიულ ნაწილში განახლდა და შეიღება სახლების ფასადები.
აღნიშნული პროცესი იმდენად შთამბეჭდავი იყო, რომ პეტრე გრუზინსკიმ გიორგი ცაბაძის მუსიკაზე თბილისზე სიმღერაც კი დაწერა. ძველი ქალაქის მრავალ მცხოვრებს ბინა ახალ კვარტლებში მისცეს. თუმცა, იქ გადასვლა ბევრს ეხამუშებოდა.
არამარტო თბილისი, საქართველოს სხვა ქალაქებიც იზრდებოდა. მეტალურგიული ქარხნის წყალობით, რუსთავი აშენდა. ქუთაისში, ბათუმსა და სოხუმში ახალი კვარტლები გაჩნდა, რადგან 60-80-იანების პერიოდში ამ ქალაქების მოსახლეობა გაორმაგდა. მაგრამ ბინები საკმარისი არ იყო. პრობლემას კოოპერატიული მშენებლობაც არ შველოდა. მეორადი საცხოვრისის ბაზარი თითქმის არ არსებობდა, რადგან ბინების უმრავლესობა მეპატრონეებს არ ეკუთვნოდა და კომუნალურ საკუთრებაში იყო.
მკაცრ ნორმებს, რომლებიც ერთ სულ მოსახლეზე კვადრატული მეტრის რაოდენობას არეგულირებდა, „ხალხის მსახურებიც“ ემორჩილებოდნენ. ხშორად საქმე აბსურდამდეც კი მიდიოდა. იმისათვის, რომ ელიტურ საცხოვრებელ კორპუსში უფრო დიდი ფართი მიეღოთ, ამ სახლებს „ცეკას“ სახლებს ეძახდნენ — მმართველი ელიტა ბინებს უამრავი დამხმარე სათავსოთი იშენებდა, რადგან სათვალავში მხოლოდ „სასარგებლო“ ფართი შედიოდა. ბინაში შესახლების შემდეგ კი „ხალხის მსახური“ ყველა ზედმეტ ტიხარს ანგრევდა და დიდი ფართის ბინას იღებდა.
განაწილება და ქურდობა
საქართველოს სამშენებლო სექტორში სხვა პრობლემაც არსებობდა. ეს იყო ტოტალური ქურდობა. თუმცა, ეს პრობლემა საბჭოთა ეკონომიკის სხვა სფეროებსაც მოიცავდა. შეიძლება ითქვას, რომ კორუფციის დონით საქართველო საბჭოთა კავშირში ლიდერი იყო, მაგრამ ეს ქაოტურად და უსისტემოდ არ ხდებოდა.
არაფორმალური სისტემურობა იყო ყველგან და ყველაფერში. სამშენებლო სექტორში კი ეს პროცესი ასე გამოიყურებოდა. სამშენებლო მასალებსა და ტექნიკაზე ფონდები ცენტრალიზებულად შემოდიოდა და მიზერულ ფასი ჰქონდა. ფონდები მოსკოვის მაღალ კაბინეტებში მტკიცდებოდა, სადაც ქართველი საქმოსნები ხშირად ჩადიოდნენ. მოსკოვში საქართველოდან წარგზავნილები უყვარდათ, რადგან ისინი სხვებზე უფრო გულუხვად იხდიდნენ. შემდეგ ყველაფერი რესპუბლიკაში მიდიოდა და გაყოფა იწყებოდა. საშენ მასალებზე მოთხოვნა ყოველთვის მაღალი იყო. შემდგომ კი ისეთი სიტუაცია იქმნებოდა, როდესაც მოსახლეობის ერთი ნაწილის შემოსავლების ზრდა დანარჩენების შემოსავლების ზრდას იწვევდა, შესაძლებელია არაპროპორციულად, მაგრამ მაინც.
უკანონოდ გაყიდული მასალების ჩამოსაწერად კვალიფიციური ბუღალტრები და ინჟინრები იყო საჭირო და ამ მნიშვნელოვანი და საჭირო სამუშაოს შემსრულებლებს შესაბამის ჯამაგირსაც უხდიდნენ. თუ მასალები სწორად არ ჩამოიწერებოდა, ე.წ. „ობეხესთან“, შესაძლოა, პრობლემები ჰქონოდათ და „ობეხეს“ თანამშრომლებიც წაგებაში არ იყვნენ, მათ ყველგან „რაღაცის" მოძებნა და აღმოჩენა შეეძლოთ. 80-იანი წლებისთვის საქმე იქამდე მივიდა, რომ უბრალო მუშებიც კი ხელფასზე არ მუშაობდნენ, რომელიც საკმაოდ დაბალი იყო.
საბოლოოდ შეიქმნა სისტემა, რომელიც ფულად ნაკადებს ანაწილებდა. თუმცა, ეს სისტემა თავისთავად ზარალის მომტანი იყო. აქ ორი მომენტი უნდა აღინიშნოს — მსგავსი სისტემის არსებობისთვის აუცილებელი პირობა იყო იაფი ნედლეულის ბაზა და ბაზრის არარსებობა, რომელიც საქონელზე და მომსახურებაზე ფასებს დაარეგულირებდა. ამ სისტემაში მომუშავე ადამიანების უმრავლესობა კი ვერ შეეგუა ახალ, საბაზრო ურთიერთობებს, რომლებიც საბჭოთა კავშირის დაშლის შემდეგ გაჩნდა.
და დარგი, რომლითაც საქართველო ამაყობდა და რომელიც სერიული „კოლოფების“ გარდა, არქიტექტურის ნამდვილ შედევრებს ქმნიდა (მაგ. ტრანსპორტის სამინისტროს შენობა, რომელიც ამჟამად „საქართველოს ბანკს" ეკუთვნის), რამდენიმე თვეში ჩამოიშალა. თუმცა, ამაზე შემდეგ ნაწილში ვისაუბრებთ.
