განცხადებები ბინების დაგირავების თაობაზე ორი სახისაა, ერთი – როდესაც მეპატრონე თანხის სანაცვლოდ გარკვეული ვადით ბინას საცხოვრებლად იმას გადასცემს, ვისგანაც ფული ისესხა, ხოლო მეორე – როდესაც მეპატრონე რჩება ბინაში და მევახშეს ყოველთვიურად უხდის ქირის სახით ნასესხები თანხის პროცენტს.
უძრავი ქონების პორტალებზე გამოქვეყნებული განცხადებები ბინების დაგირავების თაობაზე საკმაოდ მიმზიდველად გამოიყურება. მოთხოვნილი თანხა ბინის საბაზრო ღირებულებაზე გაცილებით ნაკლებია, თვეში გადასახდელი პროცენტი კი გასესხებული თანხის 2,5-3%-ს შეადგენს, რაც იმაზე მეტია, ვიდრე, მაგალითად, საბანკო ანაბრის შემთხვევაში იქნებოდა.
რას გულისხმობს ბინის დაგირავება
ადვოკატი ირაკლი უტიაშვილი განმარტავს, რომ, საქართველოს კანონმდებლობის თანახმად, გირავნობა მხოლოდ მოძრავი ქონების შემთხვევაში ხდება, მაგრამ მოსახლეობა უძრავი ქონების ბაზარზე დამკვიდრებულ გარიგების ამ ტიპს გირაოს უწოდებს.
„როდესაც პირს აქვს რაღაც თანხა, რომელიც შეუძლია გადასცეს ბინის მესაკუთრეს მის ბინაში ცხოვრების სანაცვლოდ ყოველგვარი ქირის გარეშე, ამ შემთხვევაში მხარეებს შორის იპოთეკის და სესხის ხელშეკრულება ფორმდება. რაც იმას ნიშნავს, რომ შეთანხმებული ვადის ამოწურვის შემდეგ მსესხებელი უბრუნებს გამსესხებელს თავის ფულს, ხოლო ეს უკანასკნელი ცლის ბინას“, – აღნიშნა ირაკლი უტიაშვილმა „Sputnik-საქართველოსთან” საუბრისას.
თუ ბინის მეპატრონე ფულს დროზე ვერ დააბრუნებს, კანონი ამ შემთხვევაში მასზე დათქმულ ვადაში ვალდებულების შეუსრულებლობისთვის პირგასამტეხლოს დაკისრებას ითვალისწინებს, ხოლო თუ სესხის დაბრუნებას საერთოდ ვერ შეძლებს, მაშინ ბინა აუქციონზე გაიყიდება.
რაც შეეხება ბინის დაგირავებას მეპატრონის ცხოვრების უფლებით, ეს საკითხიც კანონით რეგულირდება, იმისათვის, რომ ფიზიკურ პირებს პროცენტით თანხის გასესხება არ შეეზღუდოთ. ამ შემთხვევაში მხარეებს შორის ფორმდება ნასყიდობის ხელშეკრულება გამოსყიდვის უფლებით.
„პირი, რომელსაც აქვს თანხა, რომლის გასხვისებაც უნდა სხვა ფიზიკურ პირზე, ფულის გადაცემის შემდეგ იფორმებს მსესხებლის საკუთრებაში არსებულ ქონებას თავის სახელზე. ხელშეკრულებაში იდება ნასყიდობა, მაგრამ მეპატრონეს გარკვეული პერიოდის განმავლობაში ბინის გამოსყიდვის უფლება რჩება. ამავდროულად ფულის გამსესხებელს უფლება აქვს გააქირაოს ბინა იმაზე, ვისაც თანხა გადასცა ან მის ახლობელზე. რა თქმა უნდა, ეს ფიქტიური გარიგებაა, რომლის ფიქტიურობის დადასტურებაც ამ შემთხვევაში ძალიან რთულია“, – თქვა ირაკლი უტიაშვილმა.
ადვოკატმა ასევე აღნიშნა, რომ სინამდვილეში ეს, ასე ვთქვათ, ფულის გასესხების ერთ-ერთი მეთოდია, რომელიც, რა თქმა უნდა, გარკვეულ რისკებსაც შეიცავს, პირველ რიგში, ბინის მეპატრონისთვის.
გამსესხებელი, ანუ მევახშე გასესხებული თანხის დაკარგვის შემთხვევაში კანონით უფრო დაცულია, რადგან ბინა უკვე მის სახელზეა გაფორმებიული და თუ დადგენილ ვადაში გამოსყიდვა არ მოხდება, მაშინ ბინა ავტომატურად მას რჩება.
ადრე, როდესაც იპოთეკა და სესხის ხელშეკრულება ფორმდებოდა, იპოთეკარი ვერ გადაიფორმებდა ბინას აუქციონის გარეშე, ან შეეძლო გადაფორმება მხოლოდ იმ შემთხვეაში, თუ მესაკუთრე ხელს მოაწერდა, რომ თანახმა იყო იპოთეკარისთვის ბინა გადაეფორმებინა, რადგან სესხს ვერ იხდიდა.
„ახლა კი აუქციონიც აღარ გჭირდება, პირდაპირ შეგიძლია გადაიფორმო. ამიტომ ამ შემთხვევაში ფულის მსესხებლის რისკი უფრო დიდია, ვიდრე გამსესხებლის“, – თქვა ირაკლი უტიაშვილმა.
გამოსყიდვის ვადის ამოწურვის შემდეგ მევახშე ამ ბინას უკვე სრულად განკარგავს – თუ უნდა, იპოთეკით დატვირთავს ან გაყიდის. მას ასევე შეუძლია სასამართლოს გადაწყვეტილების საფუძველზე გამოასახლოს ბინიდან უკვე ყოფილი მფლობელი.
„მართალია, მევახშის უფლებები ბინის საკუთრებასთან დაკავშირებით კანონით უფრო დაცულია, მაგრამ გამოსახლებას რაც შეეხება, ამ შემთხვევაში ეს პროცესი შეიძლება გაჭიანურდეს, თუ მოსამართლემ მესაკუთრის სარჩელი გამოსახლების თაობაზე დაუყოვნებლივ აღსრულების ნაწილში არ დააკმაყოფილა“, – აღნიშნა ირაკლი უტიაშვილმა.
თუ მესაკუთრის სარჩელი დაკმაყოფილდა და ასეც ხდება ხოლმე, თუ რამე სერიოზული გარემოება არ არის, პირველი ინსტანციის სასამართლოს გადაწყვეტილება შეიძლება მიიქცეს დაუყონებლივ აღსასრულებლად გამოსახლების ნაწილში, მიუხედავად იმისა, რომ მეორე მხარეს შეიძლება გასაჩივრების უფლება ჰქონდეს.
ეშმაკი დეტალებშია...
ირაკლი უტიაშვილის თქმით, ძირითადი პრობლემა, რომელსაც გამსესხებლები და მათი ადვოკატები აწყდებიან ხოლმე – თანხის დაუბრუნებლობის შემთხვევაში არასწორად შევსებული დოკუმენტაციაა, კერძოდ, ხელშეკრულებაში შეიძლება შეცდომით ეწეროს უძრავი ქონების მონაცემები, საკადასტრო კოდი. ასევე შეიძლება იყოს დაუზუსტებელი რეგისტრაცია.
„ხშირად რეესტრში არ არის დადგენილი ნახაზი, საცხოვრებელი ბინის შემთხვევაში ზოგჯერ არის ხოლმე პრობლემა – სად მდებარეობს ეს ბინა, ასევე დაზუსტებული უნდა იყოს უძრავი ქონების ამონაწერში ბინის მისამართი, ნომერი, სართული, სადარბაზო, კორპუსი. შედარებული რამდენად ემთხვევა იმას, რაც აჩვენა მეპატრონემ დამგირავებელს და უთხრა – ესაა ჩემი ბინა და აქ უნდა იცხოვროო“, – თქვა ირაკლი უტიაშვილმა.
ხშირ შემთხვევაში მესაკუთრე აჩვენებს დამგირავებელს სხვა ბინას, ხელშეკრულებაში კი სხვა საკადასტრო კოდს წერს. ბინა, რომელიც მევახშემ ან იპოთეკარმა ნახა, შეიძლება ღირდეს 100 ათასი დოლარი, ხელშეკრულებაში კი ჩაიდოს ბინა, რომლის ფასიც 20–30 ათასი დოლარია. ამ დროს პირმა გაასესხოს 50 ათასი და იზარალოს, თუ ეს თანხა არ დაუბრუნდა.
„ჩემს პრაქტიკაში მსგავსი შემთხვევა ხშირად მქონია, ამიტომ ხალხს დეტალების გადამოწმებას ვურჩევ. ასევე მნიშვნელოვანია, რომ საჯარო რეესტრში ხელშეკრულების ხელმოწერის წინ კიდევ ერთხელ გადამოწმდეს, ხომ არ არის ბინა იმ მომენტისთვის იპოთეკით დატვირთული, რადგან მოთხოვნის დაკმაყოფილების შემთხვევაში უპირატესობა პირველად იპოთეკარს ენიჭება“, – განაცხადა ირაკლი უტიაშვილმა.
თუ უძრავ ქონებაზე იპოთეკის ხელშეკრულება რამდენიმე პირთან გაფორმდა, მაშინ ბინა აუქციონზე გადის და ჯერ პირველი მათგანის მოთხოვნის დაკმაყოფილება ხდება, ხოლო სხვა დანარჩენები ითვლებიან დაზარალებულად.
ირაკლი უტიაშვილის თქმით, მსგავს შემთხვევებს ადგილი ნასყიდობის ხელშეკრულების გაფორმების დროსაც აქვს, ამ შემთხვევაში საქმე უფრო რთულად არის ხოლმე, რადგან ხელშეკრულება უძრავი ქონების გაყიდვის თაობაზე შეიძლება ნოტარიუსთან იყოს გაფორმებული და რეესტრში არ ჩანდეს.
ერთი დაზარალებულის ამბავი
გიორგი ჩ-მ ქუთაისში სამი წლის წინ საკუთარი სახლი მკურნალობის ხარჯების დასაფარად საჭირო თანხის უქონლობისა და ვალების გამო გაყიდა, მევალეების გასტუმრების შემდეგ კი დარჩენილი 20 000 დოლარით თბილისში, კეკელიძის ქუჩაზე მშენებარე კორპუსში მდებარე საცხოვრებელი ფართი იგირავა მეპატრონის ცხოვრების უფლებით. ამ ფართის დაგირავება გიორგის „მაკლერმა“ ურჩია, რომელიც ამავე დროს ამავე სახლის ამხანაგობის წევრი იყო, მანვე აიღო თანხა და იზრუნა გარიგების იურიდიულ მხარეზეც.
„მაკლერი“ გიორგის ნასესხები თანხის 3 პროცენტს რამდენიმე თვის მანძილზე უხდიდა, შემდეგ შეწყვიტა ქირის გადახდაც და არც ნასესხები თანხა დაუბრუნა უკან დათქმული ვადის ამუწურვის შემდეგ.
გიორგიმ გადაწყვიტა დახმარებისთვის იურისტისთვის მიემართა. გაირკვა, რომ ფართი, რომელიც მას ხელშეკრულების გაფორმებამდე აჩვენეს, რამდენჯერმეა გადაყიდული. გიორგი პირველი მყიდველი არ არის და, შესაბამისად, ის არც ერგება.
ამასთან, ნასყიდობის ხელშეკრულებაში მითითებული ფართი საცხოვრებლის ნაცვლად საერთოდ კომერციული აღმოჩნდა, რომელსაც ხელშეკრულებაში მოხსენიებული პიროვნება არ ფლობდა. ასევე შეცდომითაა ჩაწერილი დოკუმენტში ვითომ მეპატრონის პირადი ნომერიც.
კეკელიძის 62 ნომერში მდებარე 18-სართულიანი კორპუსი, სადაც გიორგის დასაგირავებელი ფართი აჩვენეს, უკვე აშენებულია, მაგრამ სახლში ვერავინ შედის, კორპუსი დაყადაღებულია ბინების გადაყიდვასთან დაკავშირებით მიმდინარე გამოძიების ფარგლებში.
ახლა გიორგი დაზარალებულის სტატუსს ელოდება და იმედი აქვს, რომ გასესხებული თანხის დაბრუნებას მაინც შეძლებს, თუმცა რამდენი ხანი გაჭიანურდება ეს პროცესი, უცნობია.
ასეთი მაგალითები მრავლადაა ქართულ სინამდვილეში და სწორედ ამიტომ, თუ მსგავსი შესაძლებლობით სარგებლობას გადაწყვეტთ, აუცილებლად დეტალურად შეისწავლეთ გარიგების იურიდიული მხარე!
ნატა პატარაია
