თბილისი, 11 მაისი - Sputnik. კორონავირუსმა საქართველოს უძრავი ქონების ბაზარი საგრძნობლად დააზარალა - ყიდვა-გაყიდვის ყველა ოპერაცია COVID-19-ის აფეთქების გამო საგანგებო მდგომარეობის გამოცხადების შედეგად შეწყდა.
კორონავირუსმა სერიოზული დარტყმა მიაყენა სამშენებლო სფეროსაც და მიუხედავად იმისა, რომ კომპანიები შენებას განაგრძობენ, უძრავი ქონების ბაზარი კრიზისშია, რადგან ყიდვაზე მოთხოვნილება აღარ არსებობს.
საქართველოში საგანგებო მდგომარეობის შემოღების შემდეგ ბინების გაყიდვები 38%-ით შემცირდა.
რა ელის უძრავი ქონების ბაზარს, რთული სათქმელია. არც პერსპექტივა ჩანს, როგორ შეიძლება გამოსწორდეს შექმნილი ვითარება. არ არის გამორიცხული, გაყიდვების ჩავარდნამ უძრავი ქონების ფასების მკვეთრი შემცირება გამოიწვიოს, მაგრამ ამ შემთხვევაშიც ბინები და მიწა არ გაიყიდება.
როდის დაეცა მოთხოვნილება - კვლევა
ქართული საინვესტიციო კომპანია Galt & Taggart-ის მიერ ჩატარებული კვლევის თანახმად, უძრავი ქონების ბაზარზე მარტის პირველ ნახევარში გაყიდვები იზრდებოდა, მაგრამ საგანგებო მდგომარეობის შემოღების შემდეგ ვითარება რადიკალურად შეიცვალა.
„ბინების გაყიდვები გაიზარდა 2020 წლის იანვარსა (+0.9% წ/წ) და თებერვალში (+7.7% წ/წ), თუმცა მარტში შემცირდა (-7.7% წ/წ). აღსანიშნავია, რომ მარტის პირველ ნახევარში გაყიდვები იზრდებოდა, თუმცა საგანგებო მდგომარეობის შემდეგ მკვეთრად შემცირდა - 37.6%- იანი კლება მარტის მეორე ნახევარში, პირველ ნახევართან შედარებით“, - ნათქვამია კვლევაში.
აქვე აღნიშნულია, რომ 2020 წლის მარტში გაყიდვები დედაქალაქის გარეუბნებში უფრო აქტიური იყო და გაყიდული ობიექტების საერთო რაოდენობის ნახევარს შეადგენდა.
„2020 წლის მარტში გარეუბანში გაყიდვები კვლავ ჭარბობდა, შეადგენდა რა გაყიდვების ნახევარს. გაყიდვების მიხედვით ტოპ-5 უბნიდან 4 გარეუბნის (გლდანი, სამგორი, ისანი, დიდი დიღომი) წილი ჯამური გაყიდვების 49.9%-ს შეადგენდა. ჩვენი მოლოდინით, იპოთეკური სესხების რეგულაციები და მოსახლეობის შემცირებული მსყიდველობითუნარიანობა კიდევ უფრო შეუწყობს ხელს გარეუბანში გაყიდვებს“, - აღნიშნულია კვლევაში.
ამგვარად, მთელი ეკონომიკური აქტივობა ახლა დამოკიდებულია კორონავირუსზე და რაც მალე მოხერხდება მისი დამარცხება, მით უფრო სწრაფად ამუშავდება უძრავი ქონების ბაზარი.
ექსპერტთა პროგნოზები
უძრავი ქონების ბაზარზე დღეს არსებული ვითარება იმაზე რთულია, ვიდრე ეს Galt & Taggart-ის კვლევაშია მითითებული. მისი გამოსწორება შესაძლებელია მხოლოდ გრძელვადიან პერსპექტივაში და არა პანდემიის დასრულებისთანავე, ფიქრობს სამშენებლო სფეროს სპეციალისტი უჩა ზაქაშვილი.
„გამოქვეყნებულ კვლევებში ნათქვამია, რომ ბინების გაყიდვები 37%-ით შემცირდა, მაგრამ ჩემი აზრით, ვითარება გაცილებით უფრო დრამატულია. ცნობილია, რომ ბაზარზე აქტიურობენ არა მხოლოდ საქართველოს, არამედ სხვა ქვეყნების მოქალაქეები. უცხოელები, ჩაკეტილი საზღვრების გამო, პრაქტიკულად, აღარ არიან. რაც შეეხება ჩვენს მოქალაქეებს, აქაც ანალოგიური ვითარებაა. ეს უკავშირდება, რასაკვირველია, ფინანსურ პრობლემებს“, - განუცხადა ზაქაშვილმა გაზეთ „რეზონანსს“.
მისი თქმით, დღემდე მოქმედ საბანკო რეგულაციებს ასეთ პირობებში კიდევ უფრო ცუდი შედეგები ექნება, ამიტომ „ბუნებრივია, სამშენებლო ბაზარმა ძლიერი დარტყმა განიცადა“.
„ჩემი პირადი პროგნოზი ასეთია, რომ კორონავირუსის გავლის შემდეგაც ძალიან რთული იქნება ბინების გაყიდვების იმავე ნიშნულზე დაბრუნება, ვინაიდან არსებობს ალბათობა იმისა, რომ საბაზრო ღირებულება გადაფასდება. მოთხოვნა ძვირადღირებულ პროექტებზე შემცირდება. მოთხოვნა შესაძლოა კვლავ დარჩეს გარეუბნებზე, შედარებით იაფ ფართებზე, თუმცა ახლა ესეც ნაკლებსავარაუდოა. ასეთი ტენდენცია, არსებული კრიზისიდან გამომდინარე, გაურკვეველი დროით გაგრძელდება“, - განაცხადა უჩა ზაქაშვილმა.
განსხვავებული აზრისაა მშენებლობის საკითხთა ექსპერტი გურამ ფალავანდიშვილი. მისი თქმით, უძრავი ქონების ბიზნესი ძლიერ დაზარალდა კორონავირუსის გამო, თუმცა პანდემიის დასრულების შემდეგ მისი სწრაფად აღდგენა იქნება შესაძლებელი.
„ეს არ იქნება სერიოზული დარტყმა. რასაკვირველია, შემცირება არსებობს, მაგრამ ეს რომ მომხდარიყო რაიმე გლობალური პრობლემის, მაგალითად, ომის გამო, სხვა სიტუაცია გვექნებოდა. ამ პირობებში კი სერიოზულ გავლენას არ ველოდები. უბრალოდ ეს 3-4 თვე დამუხრუჭდა და შემდეგ კვლავ დაუბრუნდება ძველ მაჩვენებელს“, - განუცხადა ფალავანდიშვილმა გაზეთ „რეზონანსს“.
ექსპერტის აზრით, უძრავი ქონების ბიზნესი აღდგება მაშინვე, როგორც კი ყველა შეზღუდვა მოიხსნება.
„ფასები შესაძლოა ცოტათი გაიზარდოს კიდეც. ადრინდელზე უფრო აქტუალური გახდება სასოფლო-სამეურნეო მიწები. თუ ამ მიმართულებით ადრე არავინ ინტერესდებოდა, ახლა შესაძლოა სასოფლო-სამეურნეო მიწები 20-30%-ითაც გაძვირდეს“, - განაცხადა ფალავანდიშვილმა.
სტატისტიკა და პრობლემები
საქართველოს უძრავი ქონების ბაზარი კორონავირუსის პანდემიამდეც არ იყო დალხენილი - 2019 წელს ქვეყანაში საცხოვრებელზე ფასები გაიზარდა, მოსახლეობის მსყიდველობითუნარიანობა კი პირიქით - შემცირდა.
ექსპერტები ფიქრობენ, რომ უძრავი ქონების ბაზარზე იმოქმედა ინფლაციამ, ეროვნული ვალუტის გაუფასურებამ, ახალმა საბანკო რეგულაციებმა და საქართველოში მიგრაციის პოლიტიკის ცვლილებამ.
საქართველოს სტატისტიკის ეროვნული სამსახურის ბოლო მონაცემებით, 2020 წლის იანვარ-მარტში საქართველოში ექსპლუატაციაში გადაეცა 419,7 ათასი კვადრატული მეტრი საერთო ფართის 484 ობიექტი. 2019 წლის პირველ კვარტალთან შედარებით, ამ ობიექტების ფართობი 38,2%-ით შემცირდა, რიცხვი კი - 21,8%-ით.
