02:54 15 ნოემბერი 2019
პირდაპირი ეთერი
  • EUR3.2566
  • 100 RUB4.6227
  • USD2.9608
საბურთალო

ტაქსის მძღოლი და ბანალური ისტორია... ვინ არის უძრავი ქონების მყიდველი?

© Sputnik / Alexander Imedashvili
მოსაზრება
მოკლე ბმულის მიღება
865 0 0

რა ხდება უძრავი ქონების ბაზარზე, როგორია მოთხოვნა-მიწოდება და რაც მთავარია ფასები... რა ტენდენცია იკვეთება გაყიდვების დინამიკაში და სამშენებლო ბიზნესის პერსპექტივა გამკაცრებული იპოთეკური დაკრედიტების პირობებში?

სამსონ ხონელი

დიდი დრო არ გასულა... გასული კვირის დასაწყისი იყო, მრიცხველმა 4 ლარი და 60 თეთრი აითვალა. მძღოლს ხუთლარიანი მივაწოდე და დავემშვიდობე. შესაძლოა, ივარაუდოთ, რომ ამჯერად დედაქალაქში განხორციელებული ე.წ. ტაქსის რეფორმის ავსა და კარგზე ვაპირებ ყურადღების გამახვილებას... არადა, არ არის ასე.

გეტყვით, რომ მარტივად არ ვიკითხები და აქვე კეთილგანწყობით გირჩევთ, მოერიდოთ ნაადრევ დასკვნებს... თუ მეტი კონკრეტიკისკენ მიმითითებთ, რა გაეწყობა, რეპლიკას გავითვალისწინებ.

გვიანი საღამო იყო, როცა მეგობარმა დამირეკა და მისი თავგადასავალი, ჩვენი დროების ბანალური ისტორია მიამბო... ვეცდები, სიტყვა არ გამიგრძელდეს და მოკლედ მოგახსენოთ. სამსახური ხელისუფლების ერთ-ერთმა რეფორმამ იმსხვერპლა. რა თქმა უნდა, თანამშრომლების დასაქმებაზე არც არავის უზრუნია. რამდენიმე წლის განმავლობაში უმუშევრობამ შედეგი მოიტანა. მეგობრის ოჯახს ნასესხები ფულით გაჰქონდა თავი. ბოლოს მსესხებელიც ვერავინ ნახა და სხვა რომ ვერაფერი მოახერხა, ქალაქის ცენტრალურ უბანში პაპისეული კერძო სახლი გაყიდა. გაუმართლა, ბანკმა აცალა და არ დაისაკუთრა იპოთეკით დატვირთული ქონება, ეს იშვიათად ხდება...

მეგობრის ნაამბობს მალევე დავუბრუნდები, მანამდე კი მოგახსენებთ, რომ მიმდინარე წლის მესამე კვარტალის მონაცემებით, ჩვენში მოქმედი კომერციული ბანკების ანგარიშზე სულ ჯამში 193.3 მილიონი ლარის ღირებულების დასაკუთრებული უძრავი და მოძრავი ქონება ირიცხება, რაც გასული წლის ამავე პერიოდის მაჩვენებელს 155.3 მილიონი ლარით აღემატება. მოკლედ მეგობარმა მევალეები გაისტუმრა, მორჩენილი თანხით ქალაქის გარეუბანში სამოთახიანი ბინა შეიძინა, კეთილმოაწყო და ორი კაპიკი კიდეც დარჩა. ახლა აპირებს, თონე გამართოს... ღმერთმა ხელი მოუმართოს! − არ დაიზარო, ამოირბინე, − მთხოვა მეგობარმა საუბრის ბოლოს.

მიპატიჟებაზე დავყაბულდი. შეხვედრა სამომავლოდ აღარ გადავდეთ. დანისნულების პუნქტამდე ტაქსით გავემგზავრე. ის იყო, დიდი დიღმის დასახლებაში შევედით, ყურადღება ახლადაშენებულმა და ჯერ კიდევ მშენებარე კორპუსებმა მიიქცია.

− არ დარჩათ აუთვისებელი ნაკვეთი, ბეტონის ქალაქად აქციეს თბილისი, ახლა დიდ დიღომსაც მიადგნენ. ვისთვის აშენებენ, ძამიკო, ეგება მითხრა, ვინ არის მყიდველი? − შემომჩივლა მძღოლმა.

პასუხის გაცემა ვერ მოვასწარი, თავად განაგრძო, − უცხოელები ყიდულობენ, გაივსო ქალაქი გადამთიელებით.

არაფერი მითქვამს. მშენებელი ბრძანდებით? − ჩამეძია მძღოლი. სავარაუდოდ, ჩემი დუმილი სამსახურეობრივი დაინტერესებით ახსნა. ვუთხარი, რომ პირდაპირი მნიშვნელობით შენებისგან ძალიან შორს ვარ. ამასობაში რადიო „იმედის“ ინფორმაციამაც მოგვისწრო. მოვისმინეთ, რომ უცხო ქვეყნის მოქალაქეების მიერ საქართველოში უძრავი ქონების საკუთრების უფლებით რეგისტრაციის მაჩვენებელი 2015-2018 წლებში გაიზარდა. რეგისტრირებული უძრავი ქონების რაოდენობით რუსეთი ლიდერობს, მეორე და მესამე პოზიცია შესაბამისად ირანსა და უკრაინას უკავია...  პირველ ხუთეულშია − სომხეთი და თურქეთი... მისამართზე მივედით. მართალი ყოფილხარ ძამიკო, − ვუთხარი მძღოლს. დანარჩენი კი სტატიის პირველივე სტრიქონით მოგახსენეთ...

მეგობართან სტუმრობის დეტალების გადმოცემით თავს აღარ შეგაწყენთ. შინ დაბრუნებული კი დავინტერესდი, რა ხდება უძრავი ქონების ბაზარზე? როგორია გაყიდვების დინამიკა, არ არის უცხო, რომ ბოლო პერიოდში დეველოპერები და სამშენებლო კომპანიები გაყიდვების მკვეთრად შემცირებას უჩივიან, ხოლო გამომწვევ მიზეზად იპოთეკური კრედიტის გაცემის წესის გამკაცრებას ასახელებენ. ბოლო პერიოდში კითხვებზე საპასუხოდ „თიბისი რისერჩის“

კვლევებს ვიყენებ ხოლმე და გამონაკლისი არც ეს შემთხვევა იქნება.     

უძრავი ქონების სფეროს ცხრა თვის ანალიზით, კვლევითი ჯგუფი ასკვნის, რომ თბილისში საცხოვრებელი სახლების გაყიდვები შემცირებულია. კლებაა როგორც რაოდენობრივი, ასევ ფართის მოცულობის მიხედვით. მიმდინარე წლის მესამე კვარტალში გაყიდული ბინების რაოდენობამ დედაქალაქში 8.204 შეადგინა. ეს გასული წლის ამავე პერიოდთან შედარებით 11.9 პროცენტით ნაკლებია.

გაყიდული ფართის მოცულობა 551 კვ.მ-ია, რაც 2018 წლის ამავე მაჩვენებელზე  11.4 პროცენტით ნაკლებია. საანგარიშო პერიოდში გაყიდული საცხოვრებელი ფართის 64 პროცენტი ახალ სახლებში მდებარეობს. ეს კიდევ ერთ ტენდენციაზე მიანიშნებს, მყიდველი უპირატესობას ახალაშენებულ კორპუსებს ანიჭებს და ეს მიუხედავად იმისა, რომ ჩვენში მშენებლობის ხარისხთან მიმართებაში კრიტიკა არცთუ იშვიათად ისმის.  

„თიბისი რისერჩის“ ანალიტიკოსთა შეფასებით, გაყიდვების შემცირების ძირითადი მიზეზი ეროვნული ვალუტის გაუფასურება და დაკრედიტების წესების გამკაცრებაა. ერთის მხრივ ლარის კურსსის ვარდნამ და სავალუტო კრიზისმა, ხოლო მეორეს მხრივ უცხოურ ვალუტაში იპოთეკური დაკრედიტების ლიმიტირებამ და ეროვნულ ვალუტაში გასაცემი იპოთეკური სესხების საპროცენტო განაკვეთების ზრდამ, გაყიდვები შეამცირა.

ბუნებრივია, რომ უძრავი ქონების გაყიდვების დინამიკაზე ნეგატიურად აისახა მონეტარული პოლიტიკის გამკაცრება, რეფინანსირების განაკვეთის 8.5 პროცენტამდე გაზრდა. არ არის გამორიცხული, ეს პროცესი მომავალშიც გაგრძელდეს, რადგან ეროვნული ბანკი ინფლაციის შეჩერების ინსტრუმენტად სწორედ მონეტარული პოლიტიკის გამკაცრებას მოიაზრებს. აქვე, მკითხველს შევახსენებ, დეველოპერული და სამშენებლო კომპანიები რამდენიმე თვეა, რაც საბანკო რეგულაციების გადახედვას მოითხოვენ. ამ საკითხზე პრემიერ-მინისტრთან ოქტომბრის პირველ დეკადაში გამართული შეხვედრისასაც ისაუბრეს, თუმცა კონკრეტული შედეგი ჯერჯერობით არ ჩანს. ამასობაში კი სამშენებლო სექტორი გამოსავალს ეძებს და გადახდების განაწილების ახალ სქემებს ამუშავებს. დაინტერესებული მკითხველი უსათუოდ შეამჩნევდა, რომ კომპანიების ერთი ნაწილი პოტენციურ მყიდველს მრავალწლიან შიდაგანვადებას სთავაზობს.        

შესაძლოა, გაგიკვირდეთ, მაგრამ „თიბისი რისერჩის“ მონაცემებით, გაყიდვების შემცირების მიუხედავად, მიმდინარე წლის ცხრა თვის განმავლობაში ახალი საცხოვრებელი კორპუსების მშენებლობაზე გაცემული ნებართვების რაოდენობა საგრძნობლად გაზრდილია და გასული წლის ანალოგიურ მაჩვენებელზე 40 პროცენტით მეტია. ეს კი იმაზე მიანიშნებს, რომ უძრავ ქონებაზე მოთხოვნა არის და დაკრედიტების წესების გამარტივებით გაყიდვების მოცულობა გაიზრდება. ჩემი მეგობარი კიდევ ერთხელ გამახსენდა, როცა გაირკვა, რომ ყველაზე მეტი ნებართვა დიდი დიღმის, გლდანისა და საბურთალოს უბნებში გაიცა...

და ბოლოს, ორიოდე სიტყვა უძრავი ქონების ფასებზეც ვთქვათ. „თიბისი რისერჩის“ კვლევის მიხედვით, ფასები ლარში გაზრდილია, რაც ეროვნული ვალუტის გაუფასურების შედეგია... თუმცა უცხოურ ვალუტაში ფასებმა დაიკლო... მეტი კონკრეტიკაო, ერთხელ უკვე მიმითითა

მკითხველმა და უნდა დავაზუსტო, გასული წლის დეკემბის თვესთან შედარებით, უძრავი ქონების ფასი ეროვნულ ვალუტაში 6.6 პროცენტით გაიზარდა, ხოლო ამერიკულ დოლარში 4 პროცენტით შემცირდა. კვლევითი ჯგუფის ანალიტიკოსები ვარაუდობენ, რომ უახლოეს მომავალსი ამერიკულ დოლარში ფასები ზომიერად შემცირდება... ერთი სიტყვით, უცნაური ვითარებაა, მოთხოვნა არის, მიწოდებაც არ მოიკოჭლებს, ფასიც დოლარში იკლებს, მაგრამ გაყიდვები მცირდება... 

 

მთავარი თემები